Za prebiranje PDF potrebujete nameščen Adobe Reader, ki si ga lahko snamete tukaj.
Datum:
Ponedeljek, 21. maj 2012
Stran:
KVADRATI
Dober nasvet je vreden zlata , Nakup stanovanja
Do nepremičnine na javni dražbi
Nepremičnine, ki se prodajo na javni dražbi, so lahko tudi pol cenejše, kot je njihova izklicna cena, zato kupci to vidijo kot odlično priložnost. Ne glede na to, da objekte pregleda cenilec, moramo kot kupci sami preveriti zapise v zemljiški knjigi.
Razlogi, zakaj se nepremičnina znajde na javni dražbi, so različni, nepremičninski strokovnjaki pa napovedujejo, da lahko v prihodnjih mesecih pričakujemo na dražbah tudi veliko novogradenj, ki se bodo prodajale zaradi stečajnih postopkov gradbincev.
O javnih dražbah smo se pogovarjali z Brankom Ravnakom, enim redkih specializiranih strokovnjakov za to področje in ustanoviteljem portala http://www.javnadrazba.si. V 17 letih, kolikor se ukvarja s tovrstnimi prodajami in nakupi nepremičnin, pravi, da se je veliko spremenilo, preobrat pa je prinesla gospodarska kriza. Če je v preteklosti večinoma kot kupce v postopkih javne dražbe opažal preprodajalce ali "slamnate kupce", se je s krizo začel njihov zaton, na dražbah pa se poslej praviloma pojavljajo le resni kupci, ki nepremičnino kupujejo zase ali kot naložbo. Danes po njegovih besedah čutimo predvsem posledice zadnjega desetletnega obdobja, v katerem so se vrstila posojila, ekspanzijo so doživljali majhni podjetniki ipd. Ravnak poudarja, da smo prišli v obdobje, ko je na sodiščih razpisanih rekordno število dražb nepremičnin. To sicer ne pomeni, da so tudi vse izvršene, saj lahko upnik dražbo v zadnjem hipu preloži ali prekliče, pri manjših zneskih pa ponavadi poišče vse možnosti ter dolg poplača tik pred razpisano dražbo.
Manj ponudnikov kot
v "norih" časih
Prodaja nepremičnin v zgornjem cenovnem razredu se je trenutno ustavila, saj se pozna vpliv krize in se prodaja bolj ali manj na drugi javni dražbi, in še to v nižjem razredu. "Eden od dejavnikov je tudi ta, da je prekupčevalcem zmanjkalo gotovine, saj ni obratnega cikla, kar pomeni, da svojih nakupljenih nepremičnin niso uspeli prodati, krog ni bil sklenjen. Opažam pa, da se sedaj name obrača vedno več posameznikov, ki nepremičnino kupujejo zase kot rešitev stanovanjskega problema, saj sedaj ni več nerazumnega dvigovanja cen na sami dražbi, pa tudi ponudnikov je tri- ali štirikrat manj kot v "norih" časih," pravi Ravnak.
Prostovoljna in
neprostovoljna prodaja
Praviloma se na dražbah danes prodajajo stanovanja, gradbene parcele, poslovni prostori na zanimivih lokacijah, največ pa je stanovanjskih hiš. Takšne prodaje so po besedah Ravnaka praviloma cenovno uspešne, razen v primerih, ko lastnik po tretji osebi kupuje svojo nepremičnino nazaj. Tema nasploh v javnosti ni najbolj priljubljena, še manj pa med dolžniki ali upniki, ki o javnih dražbah neradi govorijo. Pogosto jo spremljajo tragične zgodbe družin, pri katerih so najpogosteje otroci kaznovani za napake staršev.
Prodajo na javnih dražbah sicer delimo na dva dela. Za prostovoljno prodajo premoženja se prodajalci redko odločijo. Čeprav velja za transparentno in pregledno obliko prodaje, imajo posamezniki včasih predsodke, saj nekateri tudi takšno prodajo v javnosti razumejo kot prodajo zaradi izvršilnih postopkov.
Druga možnost, javnosti bolj znana, pa je neprostovoljna prodaja, ker dejansko gre za izvršilne in stečajne postopke, v zadnjem času so pogosti osebni stečaji. To se lahko zgodi zaradi povsem navadnih dolgov, hipotek in v primerih, ko oseba nastopa kot porok za kreditojemalca, a ta ne vrača dolga. Ta prodaja se vrši izključno v prostorih okrajnih sodišč ter stečajnega senata okrožnih sodišč, če gre za premoženje pravnih oseb, je lahko razpisana dražba izvršena tudi zunaj poslopja sodišča, na primer v pisarni stečajnega upravitelja.
Prava kriza šele prihaja
"V teh kriznih časih, ko je prodaja povsem zamrla (predvsem novogradenj), je naš cilj resne prodajalce opozoriti na dejstvo, da ta nepremičninski balon poka po vseh šivih, kljub temu da banke z neverjetno mero optimizma držijo investitorje "umetno" nad vodo. Osebno menim, da to stanje ne prinaša nič dobrega in da se bo kriza na dolgi rok le še poglobila," meni Ravnak in kot možno rešitev poudarja, da bi morale banke poiskati kupce po realnih, stroškovnih cenah nepremičnin.
Veliko stanovanjskih kreditov pri nas je bilo odobrenih med letoma 2005 in 2007 pod takrat ugodnimi obrestnimi pogoji in dokler bodo kreditojemalci plačevali obroke, ni bojazni. Ravnak sicer meni, da se za zdaj pri nas, če ne bo še večjih odpuščanj, ne bo ponovila zgodba iz ZDA. "Poleg tega so tudi pogoji, kriteriji pri pridobivanju kreditov pri nas vseskozi neprimerno višji, kot so bili v ZDA," našteva. Sedanja finančna kriza pri nas še nima vplivov na trenutno dinamiko javnih dražb, porast se bo čutil v postopkih, ki tečejo od septembra 2010 dalje, in se bo stopnjeval do leta 2015. "Vedeti moramo, da prava kriza šele prihaja in da je bil to le prvi val. Žal," napove sogovornik.
Varnost nakupa
Sicer pa je nakup na dražbah načeloma varen. Če je prodaja povezana z izselitvijo stanovalcev, moramo upoštevati, da bomo po nakupu nepremičnine potrebovali od štiri mesece do enega leta, odvisno od pritožb na sklepe, da izpraznimo stanovanje. Drugače je v primerih poslovnih prostorov, ki so ponavadi nezasedeni in prazni. Po Ravnakovih izkušnjah so dogovori potrebni predvsem pri nakupu stanovanj, ko se morata uskladiti bivši lastnik in novi kupec. Postopki so že pred dražbo dolgotrajni in stanovalci navadno poiščejo nadomestne rešitve. "Deložacija je najbolj nepriljubljen ukrep. V desetih primerih se mogoče najde en takšen primer," pojasnjuje naš strokovnjak.
Hipoteke po nakupu
"ugasnejo"
Zelo pomembno je, da tudi pri tovrstnih nakupih kot kupci preverimo, ali ima objekt gradbeno dovoljenje. Čeprav ga je ocenil cenilec, preverimo zemljiškoknjižni izpis. "Praksa je pokazala, da se cenilci zadovoljijo samo z uradnimi podatki iz geodetske uprave, lahko se kaj spregleda, cenitveno poročilo pa je pomembno predvsem za določitev izhodiščne cene. Pred leti je bilo še tako, da se je tudi za takšne objekte brez problema dobila hišna številka in kupec je naivno mislil, da je vse v redu. Skratka, gradbena dovoljenja so pomembna, drugače je pri objektih, ki so zgrajeni pred letom 1967," pojasnjuje Ravnak.
Pri objektih, ki se prodajajo na javnih dražbah, so navadno vpisane hipoteke, dolgovi, izvršbe. Ravnak pravi, da s prodajo na dražbi vsi dolgovi prenehajo, razen stvarnih in služnostnih bremen, ki so vpisani pred nastankom hipoteke. Če je denimo lastnik vzel kredit pri neki banki v letu 2005, že leto prej pa je vpisal služnostno pot za soseda, ta velja še naprej. Če je bila pot podeljena po vpisu hipoteke, pa po prodaji na dražbi ne velja več. Enako velja za osebno služnost. "Če je denimo eden od staršev z darilno pogodbo namenil nepremičnino svojemu otroku in si je že pred hipoteko izboril dosmrtno bivanje, ta služnost ne ugasne," nadaljuje naš sogovornik. Če pa gre za nepremičnino, v kateri so najemniki, mora novi kupec delovati pod pogoji, ki jih je imel prejšnji najemodajalec.
Ravnak je omenil še eno, sicer nenapisano pravilo. V primeru, ko na javni dražbi nepremičnino kupuje nekdo od domačih, velja, da naj bi preostali kupci dali prednost ožjemu sorodniku.
Večina novogradenj bo
na dražbi
O javnih dražbah povprašamo tudi vodjo prodaje nepremičnin v KBM Invest, Andrejo Trafela. "Javnih dražb nepremičnin se ponavadi udeležujejo bolj poučeni kupci, ki redno spremljajo razpise dražb, ali kupci, ki se zanimajo za točno določeno nepremičnino in jih je v času dogovorov o nakupu prehitel stečaj družbe, ki je nepremičnino prodajala," razlaga sogovornica in dodaja, da je večina javnih dražb, ki so posledica stečajev gospodarskih družb, objavljenih izključno na spletnih straneh Ajpesa, do katerega večina običajnih kupcev nepremičnin nima dostopa, zato s termini in pogoji dražb niso seznanjeni.
Tudi Trafela se strinja, da podobno kot pri nakupu vsakega stanovanja tudi v tem primeru ni odveč preverjanje, v kakšnem stanju je nepremičnina, saj se iz stečajev na dražbah kupujejo nepremične po načelu videno-kupljeno brez vseh garancij. "Zaradi težke gospodarske situacije in z njo povezanega velikega števila stečajev gospodarskih družb na področju gradbeništva trenutno v Mariboru skoraj ni ponudnikov novogradenj, ampak se bo večina še neprodanih stanovanj prodajala iz stečajev na javnih dražbah," je še omenila.
Zanimalo vas bo
Postopek javne dražbe
ľ Javne dražbe so razpisane na sodiščih, v pomoč pa nam je lahko tudi omenjeni spletni portal. Nepremičnino si pred nakupom oglejmo v naravi, še bolje pa je, da na sodišče vložimo zahtevek in si jo v spremstvu izvršitelja ogledamo še v notranjosti, preverimo njeno gradbeno stanje in izpis na upravni enoti.
ľ "Tri delovne dni prej je treba plačati na transakcijski račun sodišča varščino, ki znaša deset odstotkov od izhodiščne cene. Gre za postopke, ki so na okrajnih sodiščih," opozarja Branko Ravnak s portala http://www.javnadrazba.si.
ľ Ko pridemo na narok, si lahko premislimo in prosimo za izplačilo varščine, tega pa ne moremo narediti pri kupovanju nepremičnin v stečajnih postopkih preko stečajnih upraviteljev. Ravnak pojasni: "Varščino je možno v tem primeru plačati en dan prej, a ko jo plačamo, sprejmemo izklicno ceno. To pomeni, da od nakupa ne moremo več odstopiti in če smo edini na dražbi, nam pripravijo kupoprodajno pogodbo. Če ne plačamo preostanka kupnine, nam plačana varščina zapade."
Dobro je vedeti
Cenejši nakup
Kako ugodno bomo kupili nepremičnino na dražbi, je - podobno kot pri nepremičninah nasploh - odvisno od vrste in lege nepremičnine. Pomemben je datum cenitvenega poročila, saj so cenitve v času konjunkture bistveno višje kot po letu 2008. Branko Ravnak omeni še objektivnost cenitvenega poročila,
dolgotrajnost postopka, vrsto dražbe (druga ali tretja javna dražba). Zadnje čase se nepremičnine prodajajo za izklicno
ceno ali malce nad njo. "V kolikor so ti pogoji večinoma
izpolnjeni, se pri nakupu nepremičnin večje vrednosti lahko
