Za prebiranje PDF potrebujete nameščen Adobe Reader, ki si ga lahko snamete tukaj.
Datum:
Ponedeljek, 18. junij 2012
Stran:
KVADRATI
KAMEN NA KAMEN PALAČA / Nepremičninska alternativa
Namesto nakupa menjava
Številne usode in življenjska obdobja spreminjajo našo potrebo po ustrezni nepremičnini. Prodaja obstoječe in nakup nove sta najpogostejši možnosti, lahko pa nepremičnino preprosto zamenjamo.
Mrtvilo na slovenskem tržišču je Špelo Prosen in sodelavce spodbudilo k razmišljanju, da lastnikom nepremičnin ponudijo možnost drugačnega načina posredovanja, zato so izdelali model menjave nepremičnin. Zaživel je portal menjava nepremičnin, kjer po besedah Prosenove opažajo zelo dober odziv, v zadnjem mesecu se je ponudba stavb stoodstotno povečala. V primerjavi z drugimi je ta ideja domača inovacija in ni prišla iz tujine. "Postopek menjave je enak postopku prodaje in nakupa, le da se sklene menjalna pogodba, namesto dveh kupoprodajnih," razlaga Prosenova.
Oba plačata davek
Podlaga za prenos oziroma vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo je menjalna pogodba. Na menjavo se nanašajo isti davki kot pri prodaji, torej dvoodstotni davek na promet nepremičnin, pri čemer sta oba pogodbenika zavezanca za plačilo, vsak od vrednosti svoje nepremičnine. Davek na promet nepremičnin pa se po informacijah Prosenove ne plača, kadar ga nadomesti DDV. Davek na kapitalski dobiček se obravnava enako kot pri prodaji. "Kadar gre za razliko v vrednosti dveh nepremičnin, stranka, ki ima manj vredno nepremičnino, drugi stranki doplača razliko v vrednosti," pa razreši dileme o razlikah v ceni posamezne nepremičnine.
Pri menjavi nastanejo enaki stroški kot pri prodaji in nakupu nepremičnine, tj. plačilo davka (davek na promet nepremičnin, morda tudi davek na kapitalski dobiček). Plačati je treba notarske overitve podpisov na pogodbi ter takso za vpis v zemljiško knjigo.
V enem koraku dve zadevi
Menjava nepremičnine je dobra alternativa predvsem zato, ker lahko nepremičnino zamenjamo, če je ne moremo prodati, pravi Prosenova. "Elegantnejše od prodaje pa zato, ker se vedno več ljudi odloča za menjavo svoje nepremičnine namesto prodaje, kar pomeni, da imamo vedno večjo izbiro, da v enem koraku opravimo dve zadevi, torej prodajo in nakup," razlaga sogovornica.
Različni so razlogi, zakaj se ljudje odločajo za menjavo nepremičnine. Običajno jim je trenutna premajhna ali prevelika. Lahko je brez dvigala, ki ga takrat nujno potrebujejo, ima napačen pogled ali lego, nekateri pa se preprosto želijo preseliti v drugi kraj in podobno. Vse več ljudi pa se za menjavo odloči iz zgoraj omenjenih razlogov, ker nepremičnine ne uspejo prodati v želenem času.
Pripravljeni na kompromise
Na vprašanje, kako se trenutne razmere na slovenskem nepremičninskem trgu odražajo pri menjavi nepremičnin, Prosenova pravi, da nepremičninski trg stagnira, da ljudje še vedno ne vidijo realne slike in vztrajajo pri prodaji svojih nepremičnin po velikokrat previsokih cenah in pri tem pravijo, da se jim ne mudi. "Trg nepremičnin se v enemu do treh let ne bo bistveno spremenil, od uradnega začetka recesije je že skoraj štiri leta, pa ljudje še vedno čakajo, kaj bo, zato je menjava nepremičnin odlična alternativa." V tem primeru so kupci hkrati prodajalci in prodajalci kupci. "Hkrati kupujejo in prodajajo tako, da so glede pogajanj o ceni in drugih pogojev v istem položaju, sami določijo ceno in višino doplačila," razlaga Prosenova, ki hkrati opaža, da so pri menjavi ljudje večkrat pripravljeni sprejeti kompromise kot pri prodaji. Po njenem mnenju zato, ker do druge nepremičnine pridejo s postopkom menjave in ne potrebujejo financ za nadaljnji nakup, ko večinoma ne vedo, koliko denarja bodo potrebovali.
Pomembno pri menjavi nepremičnin je, da morata obe nepremičnini ustrezati obema akterjema pri menjavi.
V praksi jih je malo
O menjavi nepremičnin smo povprašali tudi nepremičninskega posrednika Branka Potočnika iz Insa nepremičnin, ki pa ugotavlja, da je v praksi menjav nepremičnin malo. "Če meni ustreza vaša nepremičnina, je verjetnost, da bo vam od vseh, ki so na trgu, ustrezala prav moja, zelo majhna. V kolikor pa se najdeta dva, ki bi jima ustrezali točno dotični nepremičnini, ni rečeno, da se bosta uspela sporazumeti glede cene ene in druge nepremičnine," poudarja sogovornik. Pri prodajalcih nepremičnin je tako, da večinoma želijo denar, velikokrat imajo po izkušnjah Potočnika nadaljnje načrte, npr. nakup večjega stanovanja, dokončanje hiše. Kupci na drugi strani pa večkrat povprašujejo, ali bi prodajalci zamenjali nepremičnino, ki jih zanima, za njihovo.
"Razlog, zakaj menjav ni veliko, se skriva tudi v dejstvu, da so stroški enaki, kot da bi šlo za ločeni prodaji," omeni Potočnik. Strankam, ki jih zanima menjava njihove nepremičnine, navadno svetuje, da začnejo prodajo nepremičnine in hkrati iščejo ustrezno zase. Pri tem ne nastanejo težave, če se pravni posli vodijo tako, da so roki za plačilo kupnine in roki za predajo nepremičnine ustrezni ter lahko oba posla potekata vzporedno in brez zapletov. "Slednjih načinov je zelo veliko, saj večina strank nepremičnino proda zaradi selitev v večjo, manjšo, novejšo, cenejšo itd.," pove sogovornik. Dobro je, da posle vodi en nepremičninski posrednik, če potekata prodaji preko dveh nepremičninskih družb, pa je v navadi, da med seboj sodelujejo in uskladijo podrobnosti. "Zapleti so izredno redki, večinoma prenosi lastništva in selitve potekajo gladko. Kljub vsemu naštetemu menjave niso neznanka in potekajo nemoteno, vendar predstavljajo zelo majhen obseg poslov z nepremičninami," še meni Potočnik.
*
ZANIMALO VAS BO
MENJAVA IN DAVKI
Davčni urad menjalno pogodbo obravnava, kot da gre za prodajo dveh nepremičnin. Davek od prometa nepremičnin se tako odmeri osebi, ki odsvaja nepremičnino (pri menjavi sta to obe pogodbeni stranki), glede na vrednost nepremičnine, ki je predmet odsvojitve (menjave, prodaje itd). Prav tako se ugotavlja, ali so stranke zavezanci za odmero dohodnine od dobička iz kapitala (po domače davek na dobiček), enaki so tudi stroški notarske overitve prodajne pogodbe, saj morajo pri menjalni pogodbi podpise overiti vse pogodbene stranke, in stroški vpisa v zemljiško knjigo, razlaga Branko Potočnik.
*
ZAHTEVNO, A AKUTALNO
ZANIMIVO ZA POSLOVNE SUBJEKTE
Da menjava nepremičnin postaja uveljavljen način poslovanja tudi med pravnimi osebami, kot so podjetja in lokalne skupnosti, razlaga nepremičninski posrednik Jure Dobošič iz podjetja Realiteta nepremičnin. "Te izražajo različne interese, bodisi po industrijskih zemljiščih, poslovnih zgradbah, zemljiščih za gradnjo, same pa imajo v svoji strukturi nepremičnine, ki ne ustrezajo več njihovemu načinu poslovanja in jim predstavljajo breme. V teh primerih je nujna vključitev licenciranega cenilca
s področja nepremičnin," pravi.
Po njegovih izkušnjah je menjava nepremičnin v času finančne in gospodarske krize pogosto izražena želja v prometu z nepremičninami, še posebej med fizičnimi osebami, ki zaradi bančnega krča težko dobijo sredstva za nakup. "V vsakem primeru gre za zahteven in kompleksen način poslovanja v prometu z nepremičninami, zato strankam svetujemo, da se za pomoč obrnejo na strokovnjake s področja poslovanja v prometu z nepremičninami," še dodaja.
