Za prebiranje PDF potrebujete nameščen Adobe Reader, ki si ga lahko snamete tukaj.
Datum:
Ponedeljek, 16. julij 2012
Stran:
KVADRATI
Ravnanje v krizi Iz nič ni nič Iz nič ni nič
Naložba v nepremičnine
V turbulentnih gospodarskih časih so nepremičnine ena izmed možnih naložb. Kljub krizi naj bi dolgoročno prinašale visoke donose, a v nepremičnino kot naložbo je treba vlagati pravilno.
Finančna kriza je razmišljanja o varnih naložbah obrnila na glavo. Zaradi vsesplošnih težav si investitorji belijo glave, kam vložiti prihranke, da bodo na varnem vse do takrat, ko jih bodo potrebovali. Kljub splošnemu mnenju, da na nepremičninskem trgu vlada zatišje, nepremičninski posredniki postrežejo z nekaterimi podatki, ki kažejo drugače. "Promet z nepremičninami je sicer s pričetkom krize drastično upadel, saj je bilo leta 2007 6465 transakcij, 2009 pa le 4014. V letih 2010 in 2011 pa je število naraslo na več kot 5430, kar je glede na splošno mnenje o mrtvilu vendarle precej velik promet. To dokazuje, da ljudje kljub zelo zaostrenim gospodarskim razmeram stanovanja razumejo kot bistveno dobrino in varno naložbo," meni direktor podjetja Atrium nepremičnine Daniel Angel Sauli.
Bolje kot na borzi
Stanovanje je nujna dobrina, ki je na voljo v omejenih količinah, predstavlja varnost družinam in ponuja slehernemu možnost varčevanja v realnem premoženju. "Če smo kupili nepremičnino v času, ko so cene dosegale vrhove, lahko sedaj, ko so cene na dnu, iztržimo vsaj 75 odstotkov. Če bi v istem obdobju investirali v slovensko borzo (da ne vzamem primera delnic ene naših največjih bank, kjer bi bili rezultati še slabši), bi nam ostalo le 25 odstotkov premoženja. Bistvena razlika pa je tudi v obliki lastništva in koristnosti tega ter upravljavskih pravicah," razlaga Sauli.
Podobno razmišlja tudi o večjih investitorjih. Spomni se primera osebe, ki je bila v neki delniški družbi največji posamični lastnik, kar je predstavljalo nekaj milijonov evrov, a po 15 letih lastništva ni imela niti enega sedeža v nadzornem odboru. S tem ni imela vpliva na upravljanje družbe. "Pri nepremičnini se kaj takega zelo težko zgodi, saj lahko za slehernega investitorja poiščemo nepremičnino, pri kateri bo stoodstotni lastnik. Seveda pa mora imeti vsaka nepremičnina "zgodbo" oziroma uporabno vrednost za končnega potrošnika ali uporabnika, ki bo dejansko prinašal denarni tok v to naložbo. Skratka, v časih ugodnih cen je priložnost za razvoj uspešne zgodbe," še pove.
Razmišljajmo dolgoročno
Tudi pri RE/MAXu opažajo, da nadaljevanje turbulentnega časa v evroobmočju spodbuja vlagatelje, da vlagajo v nepremičnine, ki ponujajo priložnost za visoko donosnost in nižji riziko naložbe. Je pa treba upoštevati, da je nepremičninski trg cikličen in da vsakemu naraščanju sledi padec ter obratno. "Za podjetne je pravi trenutek, da denarja ne nalagajo v banke, ampak v nepremičnine," meni Igor Horvat, regionalni direktor RE/MAXa v Sloveniji. Tudi on pove, da je naložba v nepremičnine veliko manj tvegana kot na primer v delnice. "Možnost za visoke donose je zato z nepremičninami mnogo višja, posebej, če so te v koristni funkciji," doda. Na mnogih evropskih trgih, na primer v Avstriji in Nemčiji, so pri RE/MAXu preteklo leto zaznali povečanje nakupov nepremičnin kot naložbo: "Nepremičnine so kupovali kot poslovno naložbo ali kot del zasebne naložbe. Spoštljiv odnos do nepremičninske naložbe se veča s časom, zato je dolgoročno razmišljanje bistvenega pomena pri vlaganju v nepremičnine," razlaga Horvat.
Moč vzvoda
V dilemi, kupiti ali ne kupiti, Horvat meni, da je nepremičnina dolgoročna naložba z nizkim tveganjem, še zlasti v primerjavi z delnicami ali vrednostnimi papirji. Vzponi in padci na nepremičninskem trgu so nižji. Padci cen delnic se lahko zgodijo hitreje in tudi možnost, da izgubite veliko denarja v kratkem času, je pri delnicah veliko večja, pojasnjuje in doda, da lahko z nepremičnino vlagatelji pridobijo na različne načine, pri čemer je odvisnost od nihanja tečajev oziroma tržnih vrednosti razmeroma majhna.
Nepremičnina je kot naložba zanimiva še iz enega razloga - moči vzvoda, poudarja Sauli. Od mnogih vrst naložb je le pri nepremičninah mogoče s prepričljivim projektom pridobiti ob lastnem denarju še denar banke, s čimer lahko učinek donosa na vložen lastni kapital bistveno povečamo. "Je pa res, da se v primeru izgub tudi te povečajo. Bistveno je slediti cilju, da se omogoči cenovno ugodno in kakovostno bivanje, saj je po tem ne glede na razmere na trgu vedno povpraševanje," opozarjajo v podjetju Atrium nepremičnine.
Zanimilo vas bo
Trenutno stanje trga
Slovenski nepremičninski trg bi lahko v osnovi razdelili na dva dela, primarnega (novogradnje) in sekundarnega (rabljene
nepremičnine). Za prvega ni nobena skrivnost, da je od leta 2009 v krču in praktično več ne producira nove ponudbe, saj je večina investitorjev gradbincev pristala v stečajih, manjši investitorji pa za nove projekte zelo težko dobijo denar.
Ni presenetljiv podatek, da je bilo leta 2007 za 5000 stanovanj v večstanovanjskih stavbah izdanih gradbenih dovoljenj, lani pa manj kot za 1000. Če imamo ob tem v mislih še dejstvo, da je večina strokovnjakov v zvezi s stanovanjsko politiko trdila, da potrebuje Slovenija vsaj 10.000 stanovanjskih enot letno (toliko stanovanj smo uspeli zgraditi le leto pred krizo in potem nikoli več), da bomo v doglednem času zadovoljili potrebe trga, potem si lahko predstavljamo, kaj bo ta manko proizvodnje pomenil čez nekaj let. Zato se na primarnem trgu odvija predvsem prodaja zalog, zgrajenih v letih 2007 do 2009, pojasnjuje Daniel Angel Sauli iz podjetja Atrium nepremičnine.
Stanje na območju Podravja je takšno, da je večina finaliziranih stanovanj, ki so na prostem trgu (izvzeti so stečajni postopki
in drugi izvršilni postopki), prodana. Na področju rabljenih
nepremičnin je od druge polovice leta 2009 trg precej stabilen.
To pomeni, da se stanovanja prodajajo v podobnem obsegu,
vendar le tista, kjer so bili lastniki pripravljeni ceno spustiti na
realni nivo.
Kaj to pomeni? Na podlagi GURSove statistik za Maribor to
predstavlja 1200 evrov za kvadratni meter. Stanovanja v slabem stanju se skorajda več ne prodajajo oz. če se že, po bistveno nižji ceni, kot je razlika v vložku.
Večino prometa predstavljajo stanovanja, ki so v dokaj dobrem stanju. Rabljena stanovanja, ki izpolnjujejo vsa pričakovanja kupcev in so bila obnovljena pred nekaj leti, pa celo presegajo cene novogradenj, poudarja Sauli.
Dobro je vedeti
Izbira odvisna od kupca
Za uspešno naložbo v nepremičnine je zelo pomembno, da
najdemo pravo nepremičnino, svetujejo pri RE/MAXu. Upoštevati je treba vidike, kot so velikost, lokacija in infrastruktura
posamezne nepremičnine. Vse to pa je v veliki meri odvisno od kupca, njegovih potreb in zahtev. "Tako kot v drugih evropskih državah tudi v Sloveniji v RE/MAXu zaznavamo ogromno
investicijskih priložnosti, saj so na trgu še vedno v ospredju kupci, kar pomeni, da imamo na razpolago veliko nepremičnin in manj povpraševanja. Ker se tudi cene na trgu nepremičnin postavijo glede na ponudbo in povpraševanje, se danes najdejo na trgu
izjemne priložnosti za dolgoročno investicijo," pojasni Igor Horvat in obenem poudari, da je pri tem ključno, da dobimo pravi čas pravo informacijo.
